Какой налог нужно платить при продаже квартиры в 2019 году?

Какой налог нужно платить при продаже квартиры в 2019 году? 

Напомним, что до 2016 года Продавцы платили налог 13% с суммы, полученной от продажи недвижимости, которая находилась у них в собственности менее 3 лет. Сумма налога никак не привязывалась к КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ, поэтому граждане занижали стоимость недвижимости в договоре купли-продажи до размера налогового вычета (до 1 000 000 рублей или до ранее потраченной суммы на приобретение недвижимости) 

С 01.01.2016 года изменилось налоговое законодательство о продаже недвижимости. Теперь сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, привязывается к КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ объекта и устанавливается ограничение налогооблагаемой базы — 70% от кадастровой стоимости объекта, определенной на 01 января того года, когда зарегистрировано отчуждение. 

То есть занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи не имеет больше смысла, так как все равно платить налог придется исходя из установленной законом налогооблагаемой базы. 

Кадастровую стоимость своей квартиры Вы можете узнать на сайте Росреестра. 

Кроме того, увеличен минимальный срок владения недвижимостью, по истечение которого платить НДФЛ не нужно – с 3 до 5 лет. (за некоторыми исключениями, когда этот срок сохраняется прежним 3 года). 

Срок в 3 года установлен для жилья, полученного в результате: 

• наследства; 

• перехода в собственность при проведении приватизации; 

• оформления дарственной от близких родственников; 

• получение жилья на условиях пожизненной ренты. 

Полученную таким способом квартиру можно продать после 3 лет непрерывного владения, не уплачивая налог, даже если она перешла в собственность после 1 января 2016 года. В остальных случаях, чтобы не платить налоги нужно ждать 5 лет! 

Для имущества, оформленного в собственность ДО 01.01.2016 года срок владения, после которого платить налог НЕ нужно, остается равным 3 годам! 

Сумму налога можно уменьшить путем использования налогового вычета. 

Он бывает двух видов (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ): 

• имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме (1 млн. рублей при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них и 250 тыс. рублей при продаже иного имущества – автомобилей, нежилых помещений, гаражей и т. д.); 

• вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества. 

Налогоплательщик может использовать любой из этих вычетов, но прежде нужно просчитать, какой вычет выгоднее в той или иной ситуации. Документы, подтверждающие факт продажи имущества, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета, нужно приложить к заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства.

Сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества (п. 1 ст. 229 НК РФ). Если декларация будет подана позже этого срока, налоговая инспекция начислит штраф в размере 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% от суммы налога и не менее 1 тыс. руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ). 

Как рассчитать сумму налога? 

Если вы продаете имущество, которое приобретено ПОСЛЕ 01.01.2016 года, и 

1) указанная в договоре продажная стоимость квартиры больше 70% кадастровой стоимости объекта, то налог рассчитывается от продажной стоимости минус имущественный налоговый вычет; 

2) продажная стоимость квартиры указана менее 70% кадастровой стоимости, то налог рассчитывается от 70% кадастровой стоимости минус имущественный налоговый вычет. 

ПРИМЕР 1.

Вы продаете квартиру за 3 000 000 рублей, а купили ее 3 года назад в 2016 году за 2 000 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 2019 год составляет 4 500 000 рублей (70% от 4 500 000 = 3 150 000 рублей). 3 000 000 меньше, чем 3 150 000 рублей, что означает: продажная стоимость имущества указана в договоре менее 70% кадастровой стоимости. 

Вы можете выбрать налогооблагаемую базу: 

• 1 вариант: 70% от кадастровой стоимости (3 150 000) минус 1 000 000 налогового вычета, налог 13% с 2 150 000 рублей = 279 500 рублей 

• 2 вариант: Вы НЕ пользуетесь налоговым вычетом. Тогда налогооблагаемая база составит разность между 3 150 000 рублей и 2 000 000 рублей, налог 13% с 1 150 000 рублей = 149 500 рублей 

ПРИМЕР 2

Вы продаете квартиру за 3 000 000 рублей, а приобрели квартиру по наследству от ближайшего родственника в 2017 году. Так как Вы получили квартиру по наследству от ближайшего родственника, минимальный срок владения для освобождения от налогов – 3 года. Кадастровая стоимость квартиры на 2018 год составляет 4 500 000 рублей (70% от 4 500 000 = 3 150 000 рублей). 3 000 000 меньше, чем 3 150 000 рублей, что означает: продажная стоимость имущества указана в договоре менее 70% кадастровой стоимости. 

Вы можете выбрать налогооблагаемую базу: 

• 1 вариант: 70% от кадастровой стоимости (3 150 000) минус 1 000 000 налогового вычета, налог 13% с 2 150 000 рублей = 279 500 рублей 

• 2 вариант: Вы НЕ пользуетесь налоговым вычетом. Тогда налогооблагаемая база составит разность между 3 150 000 рублей и 0 рублей, налог 13% с 3 150 000 рублей = 409 500 рублей. 

Таким образом, если стоимость продаваемого имущества незначительно превышает расходы, произведенные при его приобретении, то наиболее выгодно будет применить вычет в размере понесенных расходов. Если расходов не было или сумма налогового вычета их превышает, то выгоднее использовать налоговый вычет в фиксированном размере. 

Фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости, а значит, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности (п. 1 ст. 220 НК РФ). 

Аналогичные правила применяются и в отношении имущества, находившегося в долевой собственности, но проданного как единый объект (то есть все доли проданы их собственниками по одному договору купли-продажи). Тогда сумма вычета распределяется пропорционально долям в праве собственности на недвижимость (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ), т.е. 1 000 000 руб. налогового вычета делится на всех. 

Продаете имущество в долевой собственности? 

Налоговый вычет распределяется пропорционально доле! Если речь идет об 1 000 000 налогового вычета по одному договору, то он делится НА ВСЕХ! 

При реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности, имущественный налоговый вычет при продаже имущества распределяется по договоренности между сособственниками. 

Налоговый вычет на покупку жилья предоставляется один раз в жизни. Размер официально подтвержденной зарплаты в этом случае не имеет значения. 

Дополнительно снизить налог можно зачетом полагающегося налогового вычета с покупки жилья при совокупности следующих условий: в сумме не более 260 000 рублей; предоставляется 1 раз в жизни; продажа и приобретение должны быть в одном налоговом периоде. 

Если Вы планируете продавать квартиру и у вас есть вопросы по данной теме, обращайтесь к нам! Специалисты нашей юридической фирмы Вам помогут!